Bauträger insolvent: Welche Rechte haben Wohnungskäufer?

November 9, 2026

Die Wohnung ist noch nicht fertig, Zahlungen sind bereits erfolgt und möglicherweise steht die nächste Rate an. Kommt eine Insolvenzmeldung hinzu, entstehen unterschiedliche Fragen: Was ist vom Anspruch auf die Wohnung gesichert, wer kümmert sich um ausstehende Leistungen und wie sind Geldforderungen zu behandeln? Halten Sie zunächst fest, was tatsächlich bekannt ist: Liegt ein Baustillstand vor, wurde ein Insolvenzantrag gemeldet oder ist das Verfahren bereits eröffnet? Für die weitere Einordnung brauchen Sie die dazugehörigen Mitteilungen und die Unterlagen zu Ihrem Kauf.

Kurz zusammengefasst

Eine eingetragene Vormerkung kann den Anspruch auf Eigentumserwerb schützen, nicht zugleich jede weitere Bauleistung oder Geldforderung.
Ist ein gegenseitiger Vertrag bei Verfahrenseröffnung auf beiden Seiten noch nicht vollständig erfüllt, kann der Insolvenzverwalter über die weitere Erfüllung entscheiden.
Führen Sie Vertrag, Grundbuch, Zahlungen, Baustand und Verfahrensschreiben zusammen. Für eine Forderungsanmeldung zählt das Fristdatum im Eröffnungsbeschluss.

Was ist bei Ihrer Wohnung bereits gesichert?

Trennen Sie zunächst drei Prüfgegenstände:

Eigentumsanspruch: Welcher Anspruch auf Eigentumserwerb ist im Grundbuch gesichert?
Bauleistung: Welche vertraglichen Leistungen stehen noch aus?
Geldforderung: Welcher Anspruch auf Zahlung kommt konkret in Betracht?

Eine Vormerkung ist hier ein Grundbucheintrag zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumserwerb. Für den Schutz nach § 106 InsO muss die passende Vormerkung tatsächlich eingetragen sein und Ihren Erwerbsanspruch sichern. Eine bloße vertragliche Zusage, die Vormerkung eintragen zu lassen, genügt dafür nicht.

Ist Ihr Anspruch auf Eigentumserwerb durch eine passende, wirksam eingetragene Vormerkung gesichert, können Sie seine Erfüllung aus der Insolvenzmasse verlangen. Das gilt ausdrücklich auch dann, wenn der Bauträger weitere Pflichten noch nicht oder nicht vollständig erfüllt hat. Dieser Schutz betrifft den gesicherten Erwerbsanspruch, nicht zugleich jede weitere Bauleistung oder Geldforderung.

Wer entscheidet über die weitere Vertragserfüllung?

Ist ein gegenseitiger Vertrag bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens von beiden Seiten nicht oder nicht vollständig erfüllt, kann der Insolvenzverwalter nach § 103 InsO den Vertrag erfüllen und die Gegenleistung verlangen. Lehnt er die Erfüllung ab, kann die Forderung wegen Nichterfüllung nur als Insolvenzgläubiger geltend gemacht werden.

Aus dem bisherigen Vertrag allein lässt sich die weitere Erfüllung deshalb nicht versprechen. Maßgeblich ist der Leistungsstand bei Verfahrenseröffnung. Halten Sie fest, welche Leistungen der Bauträger und welche Leistungen Sie zu diesem Zeitpunkt bereits erbracht hatten. Ein Baustillstand oder die Mitteilung über einen Insolvenzantrag belegt die beschriebenen Voraussetzungen noch nicht.

Der zuvor erklärte Schutz nach § 106 betrifft den konkret durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch. Er gilt ausdrücklich auch bei weiteren unerfüllten Pflichten des Bauträgers.

Wie werden Geldforderungen behandelt und angemeldet?

Der Begriff „Insolvenzgläubiger“ aus dem vorigen Abschnitt bezeichnet nach § 38 InsO persönliche Gläubiger, die bei Verfahrenseröffnung einen bereits begründeten Vermögensanspruch gegen den Schuldner haben. Ob eine konkrete Geldforderung darunter fällt, hängt von ihrer Art und ihrer Begründung bei Verfahrenseröffnung ab. Diese Stellung ist von der gesonderten Sicherung des Eigentumserwerbsanspruchs durch eine Vormerkung zu unterscheiden.

Wenn Ihre Forderung als gewöhnliche Insolvenzforderung anzumelden ist, können Sie die Anmeldung so vorbereiten:

Fristdatum festhalten: Für die Forderungsanmeldung zählt die im Eröffnungsbeschluss bestimmte Frist nach § 28 InsO. Notieren Sie das konkrete Datum aus diesem Beschluss.
Forderung und Belege zusammenstellen: Gewöhnliche Insolvenzforderungen sind nach § 174 InsO beim Insolvenzverwalter unter Angabe von Grund und Betrag anzumelden. Belegkopien sollen beigefügt werden.

Was sollten Sie vor weiteren Zahlungen und Entscheidungen prüfen?

Für eine anstehende Zahlung brauchen Sie den Zahlungsplan, die bisherigen Zahlungen, den dokumentierten Baustand und die tatsächlich vorhandenen Sicherungsunterlagen.

Im eröffneten Verfahren muss der Eröffnungsbeschluss nach § 28 Abs. 3 InsO Personen, die dem Bauträger Leistungen schulden, auffordern, an den Insolvenzverwalter statt an den Bauträger zu leisten. Prüfen Sie deshalb den Beschluss und den dort genannten Empfänger. Diese Regel betrifft den Zahlungsempfänger, nicht die Frage, ob oder in welcher Höhe eine Rate fällig ist.

Für die individuelle Bewertung offener Raten und Ihrer Vertragsposition sollten Sie den Bauträgervertrag und mögliche Ansprüche individuell prüfen lassen. Die folgenden Unterlagen helfen, die dafür relevanten Tatsachen zusammenzuführen:

Unterlage	Konkrete Prüffrage
Bauträgervertrag einschließlich Baubeschreibung und Zahlungsplan	Was ist vereinbart und welche Leistungen oder Zahlungen stehen noch aus?
Zahlungsbelege	Welche Beträge wurden wann und wofür gezahlt?
Grundbuchunterlagen	Welche Vormerkung ist tatsächlich eingetragen und welchen Anspruch sichert sie?
Sicherungsunterlagen	Welche Sicherungen liegen tatsächlich vor?
Verfahrensschreiben und Eröffnungsbeschluss	Welcher Verfahrensstand, welcher Insolvenzverwalter und welches Fristdatum für die Anmeldung sind dokumentiert?
Baustandsdokumentation	Was ist tatsächlich hergestellt und was fehlt?
Finanzierungsunterlagen	Welche Auszahlungen stehen aus und welche Finanzierungsfragen sind gesondert zu klären?

Wenn Ihre eigene Bank die Auszahlung der Hauskauffinanzierung verweigert oder verzögert, betrifft das eine gesonderte Finanzierungsfrage. Halten Sie auch dafür die Schreiben und eine Übersicht der offenen Auszahlungen bereit.

Kontakt zu von Buttlar Rechtsanwälte

Kontakt aufnehmen

Die Inhalte dieses Beitrags sind nach bestem Wissen erstellt, ersetzen jedoch keine individuelle rechtliche Beratung. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben wird keine Gewähr übernommen. Für eine Bewertung Ihrer individuellen Situation wenden Sie sich bitte direkt an unsere Kanzlei.

Häufige Fragen

Sollte ich zurücktreten oder die Wohnung selbst fertigbauen lassen?

Stellen Sie dafür Vertrag, Eigentumssicherung, Zahlungsposition und die noch offenen Leistungen gegenüber. Lassen Sie vor einer solchen Entscheidung individuell prüfen, ob ein Rücktritt, eine Vertragsaufhebung oder eine anderweitige Fertigstellung in Betracht kommt.

Was kann ich tun, wenn die Anmeldefrist schon abgelaufen ist?

Eine verspätete Anmeldung bedeutet nach § 177 InsO nicht automatisch, dass die Forderung ungeprüft bleibt. Sie kann allerdings zusätzliche Prüfungskosten auslösen. Erkundigen Sie sich beim Insolvenzverwalter nach dem aktuellen Verfahrensstand und dem Anmeldeweg, statt die Forderung wegen des verpassten Datums vorschnell abzuschreiben.

Kann ich meine Forderung per E-Mail anmelden?

§ 174 InsO ermöglicht die elektronische Anmeldung. Der Insolvenzverwalter kann dafür einen gängigen Übermittlungsweg und ein Dateiformat vorgeben. Beachten Sie seine Angaben, statt davon auszugehen, dass jede beliebige E-Mail genügt.

Weiterführende Links

November 9, 2026
09:08