Muss die Bank Sicherheiten freigeben?

Mai 26, 2026

Was sind Kreditsicherheiten überhaupt?

Sie haben Ihren Kredit abbezahlt — oder zumindest einen erheblichen Teil davon. Doch die Grundschuld auf Ihrer Immobilie ist noch eingetragen, das Sicherungsgut noch nicht zurückgegeben. Die Bank hält die Sicherheiten weiter, obwohl die ursprüngliche Forderung ganz oder teilweise erloschen ist. Ist das rechtens? Und was können Sie tun?

Als Kanzlei für Bank- und Kapitalmarktrecht begleiten wir Mandanten in genau dieser Situation: Menschen und Unternehmen, die ihre Sicherheiten zurück wollen — und nicht wissen, wie sie den Anspruch wirksam durchsetzen können.

Wenn Banken Darlehen vergeben, verlangen sie in der Regel Sicherheiten. Diese sollen dafür sorgen, dass die Bank ihr Geld zurückbekommt, wenn der Kreditnehmer nicht mehr zahlen kann. Typische Kreditsicherheiten sind:

Grundschuld oder Hypothek auf eine Immobilie — das häufigste Sicherungsmittel bei Immobilienkrediten
Sicherungsübereignung beweglicher Sachen (z. B. Fahrzeuge, Maschinen)
Sicherungsabtretung von Forderungen
Bürgschaft einer dritten Person

Für das Freigabethema ist entscheidend, ob eine Sicherheit akzessorisch oder nicht akzessorisch ist. Akzessorische Sicherheiten wie die Hypothek sind unmittelbar mit der gesicherten Forderung verbunden — erlischt die Forderung, erlischt auch die Sicherheit. Nicht akzessorische Sicherheiten wie die Grundschuld oder die Sicherungsübereignung sind abstrakt: Sie bestehen unabhängig von der Forderung fort. Genau deshalb braucht es bei diesen Sicherheiten einen ausdrücklichen Freigabeanspruch.

Das Wichtigste in Kürze

Nach vollständiger Kreditrückzahlung besteht ein schuldrechtlicher Freigabeanspruch aus dem Sicherungsvertrag — die Bank ist nicht berechtigt, die Sicherheit dauerhaft zu behalten.
Bei Teiltilgung entsteht ein Anspruch auf (Teil-)Freigabe, sobald der realisierbare Wert der Sicherheiten die noch offene Forderung dauerhaft und erheblich übersteigt
Viele Banken reagieren nicht von selbst — wer seinen Anspruch nicht aktiv geltend macht, wartet unter Umständen auf die Löschungsbewilligung oder Rückübertragung.

Was sagt der Sicherungsvertrag?

Zur Grundschuld schließen Bank und Kreditnehmer stets auch einen schuldrechtlichen Sicherungsvertrag (Sicherungsabrede). Dieser regelt, zu welchem Zweck die Grundschuld bestellt wird und unter welchen Bedingungen sie zurückzugewähren ist. Typischerweise enthält dieser Vertrag eine sogenannte Zweckerklärung.

Man unterscheidet dabei zwischen zwei Varianten:

Enger Sicherungszweck: Die Grundschuld sichert nur ein bestimmtes Darlehen. Ist dieses Darlehen vollständig zurückgezahlt, erlischt der Sicherungszweck, und der Freigabeanspruch entsteht.

Weiter Sicherungszweck: Die Grundschuld sichert alle bestehenden und künftigen Forderungen der Bank gegen den Kreditnehmer aus der gesamten Geschäftsbeziehung. Hier ist die Lage komplizierter: Solange die Geschäftsbeziehung fortbesteht und die Bank theoretisch neue Forderungen erwerben könnte, entsteht kein Freigabeanspruch, auch wenn das ursprüngliche Darlehen vollständig getilgt ist.

Muss die Bank bei vollständiger Rückzahlung freigeben?

Bei enger Zweckerklärung: Ja. Wer seinen Kredit vollständig zurückgezahlt hat, hat einen schuldrechtlichen Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld aus dem Sicherungsvertrag in Verbindung mit § 242 BGB (Treu und Glauben).

Wichtig: Diese Verpflichtung entsteht nicht automatisch von selbst. Sie müssen die Bank aktiv auffordern, die Freigabe vorzunehmen. Die Grundschuld wird nicht einfach gelöscht, nur weil das Darlehen abbezahlt ist. Die Bank erteilt lediglich die Bewilligung zur Löschung — die Löschung selbst beantragt dann der Eigentümer beim Grundbuchamt, meist über einen Notar.

Ein praktisch wichtiger Punkt: Die Bank hat bei der Rückgewähr ein Wahlrecht. Sie kann die Grundschuld entweder übertragen, darauf verzichten oder ihre Aufhebung bewilligen. Dieses Wahlrecht liegt beim Sicherungsnehmer — er entscheidet, welchen Weg er wählt.

Was gilt bei der Teiltilgung? Die Übersicherung als Freigabegrund

Wer seinen Kredit noch nicht vollständig abbezahlt hat, aber erhebliche Tilgungen geleistet hat, kann ebenfalls einen Freigabeanspruch haben — wenn eine sogenannte Übersicherung vorliegt.

Übersicherung bedeutet: Der Wert der gestellten Sicherheiten übersteigt die noch offene Forderung der Bank so deutlich, dass die Bank einen Teil der Sicherheiten nicht mehr benötigt, um ihr berechtigtes Sicherungsinteresse zu wahren.

Übersteigt der realisierbare Wert der Sicherheiten diese Grenzen dauerhaft und nicht nur vorübergehend, entsteht ein ermessensunabhängiger Freigabeanspruch. Das bedeutet: Die Bank kann sich nicht auf ein Ermessen berufen — sie muss freigeben.

Was ist eine anfängliche Übersicherung?

Von anfänglicher Übersicherung spricht man, wenn die Sicherheit von Anfang an — also bereits bei Kreditvergabe — den gesicherten Anspruch erheblich übersteigt. Das kommt seltener vor, ist aber rechtlich die gravierendere Situation.

Eine anfängliche Übersicherung kann zur Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 2 BGB führen, wenn ein krasses Missverhältnis besteht.

Eine anfängliche Übersicherung hat damit andere und weitreichende Rechtsfolgen als eine nachträgliche Übersicherung, die durch Tilgungen entsteht.

Wann darf die Bank die Freigabe verweigern?

Die Bank ist nicht zur Freigabe verpflichtet, wenn:

der Sicherungszweck noch nicht entfallen ist (z.B. weil der Kredit noch nicht vollständig getilgt ist und keine Übersicherung vorliegt),
bei einer weiten Zweckerklärung die Geschäftsbeziehung noch fortbesteht und weitere Forderungen entstehen könnten,
besondere Umstände ein erhöhtes Sicherungsinteresse rechtfertigen (z. B. erheblich verschlechterte wirtschaftliche Verhältnisse des Kreditnehmers, bestehendes Ausfallrisiko),
die behauptete Übersicherung tatsächlich nicht vorliegt (z. B. weil der Kreditnehmer den Sicherheitenwert zu hoch und die Restschuld zu niedrig ansetzt).

Die Bank kann sich also nicht beliebig weigern — sie muss aber dann, wenn sie sich auf ein berechtigtes Sicherungsinteresse beruft, dieses auch darlegen können.

Wie setzt man den Freigabeanspruch durch?

Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie einen Anspruch auf Freigabe haben, empfehlen sich folgende Schritte:

Schritt 1 — Sicherungsvertrag und Kontoauszüge prüfen: Was ist als Sicherungszweck vereinbart? Wie hoch ist die aktuelle Restschuld? Wie ist der Sicherheitswert realistisch zu bewerten?

Schritt 2 — Sachverständige Bewertung einholen: Für Immobilien und komplexe Sicherungsgüter ist ein unabhängiges Gutachten sinnvoll. Es bildet die Grundlage für das Freigabeverlangen gegenüber der Bank.

Schritt 3 — Schriftliches Freigabeverlangen an die Bank: Das Freigabeverlangen sollte schriftlich, nachweisbar und unter Fristsetzung erfolgen. Es sollte die Berechnung der Übersicherung enthalten.

Schritt 4 — Klage auf Freigabe, wenn die Bank nicht reagiert: Verweigert die Bank die Freigabe zu Unrecht, ist die Klage auf Abgabe der Freigabeerklärung das nächste Mittel. In dringenden Fällen ist auch eine einstweilige Verfügung denkbar.

Welche Fristen sind zu beachten?

Der Freigabeanspruch verjährt nach den allgemeinen Vorschriften des BGB (§ 195 BGB: regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Kreditnehmer davon Kenntnis erlangt hat.

In der Praxis ist Verjährung bei Freigabeansprüchen kein häufiges Problem — wer auf die Freigabe wartet, wartet aktiv und verliert die Frist nicht einfach so. Aber: Wer seinen Anspruch jahrelang nicht geltend macht und die Bank dies als konkludenten Verzicht wertet, kann im Einzelfall in Schwierigkeiten geraten. Daher gilt: Freigabe zügig beantragen, sobald die Voraussetzungen erfüllt sind.

Freigabeanspruch aktiv durchsetzen

Die Frage, ob eine Bank Sicherheiten freigeben muss, hat keine pauschale Antwort — sie hängt vom Sicherungsvertrag, der Art der Sicherheit, der Höhe der Restschuld und dem Wert des Sicherungsgutes ab. Was aber klar ist: Wer seinen Kredit zurückgezahlt hat oder dessen Sicherheiten den noch offenen Betrag deutlich übersteigen, hat in aller Regel einen rechtlich durchsetzbaren Anspruch.

Banken geben Sicherheiten selten von sich aus zurück. Wer seinen Anspruch nicht aktiv geltend macht — schriftlich, fristgebunden und mit belastbaren Zahlen — wartet unter Umständen jahrelang auf die Löschung.

Wenn Sie Fragen zu Ihrem konkreten Fall haben oder Unterstützung bei der Durchsetzung Ihres Freigabeanspruchs benötigen, Kontakt aufnehmen und Erstgespräch vereinbaren. Wir prüfen Ihren Sicherungsvertrag, bewerten die Übersicherungssituation und vertreten Sie gegenüber der Bank.

Häufig gestellte Fragen zur Sicherheitenfreigabe

Muss die Bank Sicherheiten nach vollständiger Kreditrückzahlung automatisch freigeben?

Nein. Die Bank erteilt die Löschungsbewilligung nur auf ausdrückliches Verlangen. Sie müssen die Bank aktiv auffordern.

Was ist eine Löschungsbewilligung und wer stellt sie aus?

Die Löschungsbewilligung ist die schriftliche Erklärung der Bank, mit der sie der Löschung der Grundschuld im Grundbuch zustimmt. Sie wird von der Bank ausgestellt, muss notariell beglaubigt sein und wird dann beim Grundbuchamt eingereicht.

Was gilt bei einer weiten Zweckerklärung, wenn nur ein Kredit abbezahlt ist?

Bei weiter Zweckerklärung sichert die Grundschuld alle Forderungen der Bank aus der Geschäftsbeziehung. Solange die Geschäftsbeziehung fortbesteht, entsteht kein Freigabeanspruch, auch wenn der ursprüngliche Kredit getilgt ist.

Was ist der Unterschied zwischen akzessorischer und nicht akzessorischer Sicherheit?

Akzessorische Sicherheiten (z. B. Hypothek, Bürgschaft) sind unmittelbar an die Forderung gebunden — erlischt die Forderung, erlischt die Sicherheit. Nicht akzessorische Sicherheiten (z. B. Grundschuld, Sicherungsübereignung) bestehen auch nach Forderungserlöschen fort und müssen aktiv freigegeben werden.

Was passiert, wenn die Bank die Freigabe verweigert und ich klage?

Das Gericht prüft, ob die Voraussetzungen des Freigabeanspruchs vorliegen. Gibt es der Klage statt, wird die Bank zur Abgabe der Freigabeerklärung verurteilt. Kommt sie dieser nicht nach, kann die Erklärung durch das Urteil ersetzt werden.

Hat die Bank ein Wahlrecht, welche Sicherheit sie freigibt?

Ja. Bei mehreren Sicherheiten kann die Bank nach § 262 BGB selbst bestimmen, welche sie freigibt — solange danach kein Freigabeüberhang verbleibt.

Kann ich die Freigabe auch im Insolvenzverfahren geltend machen?

Im Insolvenzverfahren des Kreditnehmers gelten besondere Regeln. Der Insolvenzverwalter kann Sicherheiten unter Umständen freigeben oder verwerten. Die Geltendmachung des Freigabeanspruchs sollte im Insolvenzkontext anwaltlich abgestimmt werden.

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Mai 26, 2026
10:00